La profesión de administrador de fincas ha sido reconocida como esencial en estos tiempos de crisis

«Al administrador de fincas le definen la variedad de conocimientos que debe poseer y la capacidad para reinventarse»

¿Quién nos podría decir hace unas semanas que nos íbamos a enfrentar, como nunca antes en nuestro país, a una pandemia que ha arrasado más de 20.000 vidas en unos pocos meses? Un país confinado, paralizado en sus casas, ha puesto de manifiesto la talla de muchos españoles.

Así, los profesionales de la sanidad se han convertido en héroes. Pero no sólo ellos: transportistas, empleados del supermercado, cuerpos y fuerzas del estado, limpiadoras y un largo etcétera, han demostrado saber estar a las duras y las maduras y sacar adelante sus labores para que todos vivamos más tranquilos, más cómodos.

El confinamiento ha convertido a todos los hogares en nuestro hábitat las 24 horas de cada día. En un pequeño ecosistema donde trabajamos, cocinamos, estudiamos, reímos y soñamos en cuando llegará la hora de volver a pasear por nuestras calles con libertad. Y para que todo siga siendo así, y podamos ver la televisión, el jardín esté cuidado, las zonas comunes de nuestra comunidad estén limpias y para muchas cuestiones más, la profesión colegiada del administrador de fincas se ha tornado fundamental.

Si hay dos rasgos que definen al administrador de fincas son la variedad de conocimientos que debe poseer en muchos oficios distintos que van desde la fontanería a la jurisprudencia.

El otro rasgo es la capacidad para reinventarse, para levantarse una y otra vez, dispuesto a encontrar siempre la mejor de las soluciones para los vecinos.

En estos tiempos, en que el coronavirus campa a sus anchas, el administrador de fincas ha tenido que adaptarse en un tiempo record a unas necesidades nuevas, a su propio confinamiento, al teletrabajo, a negociar unos servicios mínimos para sus comunidades y a aplazar mucho trabajo para un futuro aún incierto.

Para ello, muchos Colegios de Administradores han tratado de mantener informados a sus nuestros administradores, facilitándoles la información más concisa posible de todos los avatares con que el gobierno de la nación ha ido comunicándonos día a día, consejos de higiene sanitaria para sus administrados y para sus propios despachos, cartelería y un largo etcétera.

En ocasiones se ha tenido que negociar con proveedores los cambios a los que nos hemos visto abocados por esta pandemia. Cambiando protocolos de limpieza, horarios de personal, mantenimientos básicos y solucionando cada uno de los problemas que han ido surgiendo con la ayuda entregada de nuestros proveedores para que nuestros vecinos puedan disfrutar de sus hogares, sabiendo que a un golpe de teléfono tendrán a su administrador colegiado para resolverles cualquier problema.

Desde Acorfincas S.L. seguiremos trabajando para y por nuestras comunidades de vecinos, poniendo como objetivo número uno el atender de manera rápida y eficiente cualquier necesidad que nos comuniquen.

La ley obliga a las Comunidades de Propietarios a protegerse de los accidentes que puedan sufrir sus proveedores

La mayoría de las Comunidades de Propietarios tiene dudas sobre si están obligadas a cumplir con la ley 31/95 de Prevención de Riesgos Laborales (PRL), cuyo objetivo es proteger la salud y el estado físico de los trabajadores, propios y ajenos , informando de los riesgos que conllevan sus puestos de trabajo y de las medidas preventivas de seguridad que deben llevar a cabo para proteger su integridad y salud. La variedad de situaciones que se dan en las Comunidades provoca un gran desconocimiento sobre la aplicación de la norma. No obstante, esto no exime ni a la Comunidad ni al Administrador de Fincas, incluso en aquellas Comunidades que no tienen empleados contratados, de su cumplimiento por lo que, es conveniente arrojar luz sobre los diferentes supuestos que se pueden dar.

Cuando las Comunidades tiene trabajadores contratados. En este caso, como es lógico, tienen que cumplir con lo dispuesto en la normativa como cualquier otra empresa que tiene trabajadores a su cargo.
Las Comunidades de vecinos que no tienen trabajadores y que externalizan servicios como la limpieza, la vigilancia o el mantenimiento a terceros. En ese caso, están obligadas, según el Real Decreto 171/2004, a comunicar los riesgos y las medidas preventivas y de emergencia que rigen en el edificio para cumplir la PRL, en la medida que la Comunidad de Propietarios es la responsable legal de todos los espacios comunes de la finca y, en el caso de que una persona que ofrece un servicio externo sufriera un accidente laboral, éste podría ser responsabilidad de la Comunidad.
Cuando la Comunidad realiza algún tipo de obra en el edificio. Estos casos se rigen por el Real Decreto 1627/1997, debido a que comunidad de vecinos actúa con carácter de promotora de sus propias obras, y, por lo tanto, debe cumplir la PRL con todos los requisitos asociados al proyecto de la obra.
El incumplimiento, voluntario o no, por parte de la Comunidad o del Administrador conlleva una serie de sanciones tanto administrativas como penales, que pueden suponer un importante desembolso económico. Las multas de carácter administrativo van desde los 40 hasta los 2.045€ si son leves, de los 2.046€ a los 40.985€ las graves, y de los 40.986 hasta los 819.780€ las muy graves. En caso de llegar a ser necesaria la vía penal, pueden llegar a fijarse penas de cárcel de seis meses a 3 años para los responsables.

Precisamente por este motivo, es imprescindible que las Comunidades de Propietarios cuenten con un buen asesoramiento por parte de los Administradores de Fincas Colegiados. Para ayudarles en esta tarea, IESA pone a su disposición, a través del portal tucomunidad.com, un servicio de Coordinación de Prevención de Riesgos Laborales, con todos los mecanismos para registrar el estado en el que se encuentran las comunidades que gestionan respecto a la PRL y la documentación acreditativa de haber realizado su labor de asesoramiento en PRL a los trabajadores o proveedores, ayudándoles a cumplir de forma sencilla con todos los requisitos en materia de prevención.

Cómo va a afectar la llegada de la liberación del Segundo Dividendo Digital y el 5G

El pasado 21 de junio el Consejo de Ministros aprobaba el Real Decreto 391/2019, con el que se ponía en marcha el reloj para la liberación del Segundo Dividendo Digital, que contempla el apagado de los canales de Televisión Digital Terrestre (TDT) en la banda de los 700 MHz para permitir el desarrollo de la tecnología 5G. La hoja de ruta marcada por el Gobierno establece una carencia de seis meses, en la que los canales emitirán simultáneamente en la banda de 700 MHz y en alta definición (HD), para que los usuarios resintonicen los canales con el objetivo de que en junio de 2020 esta banda esté totalmente desocupada.

Este proceso será sencillo en el caso de las viviendas unifamiliares o edificios con sistemas de amplificador de banda ancha, cuyos propietarios solo tendrá que volver a resintonizar los canales desde la opción de ajustes de sus televisores. En el caso de las comunidades de vecinos, este apagón tecnológico implicará una adaptación de las instalaciones de recepción. Se estima que en esta situación se encuentran 1,3 millones de edificios, el 55% de los hogares en todo el país. No obstante, el desembolso y complejidad de este proceso dependerá del cambio que realizaron en 2015, cuando se produjo la primera resintonización de la TDT y que supuso la liberación de la banda de los 800 Mhz para dar paso a la mejor implementación del 4G por parte de las operadoras móviles.

Primer paso: Identificar cómo se hizo la primera resintonización de la TDT en 2015

El primer paso para embarcarse en este proceso es que el Administrador de Fincas, identifique si el edificio cuenta con cabeceras modulares o si está equipado con centralitas programables. En este último caso, la adaptación a las nuevas frecuencias de emisión será mucho más sencilla, ya que únicamente será necesario reprogramar el sistema operativo ya instalado. Hablamos de un escenario que representa entre el 15 y el 30% del total de los equipos de las comunidades.

En el supuesto de que cuente con cabeceras modulares, estamos ante un proceso más complejo y costoso, ya que será necesario instalar nuevos módulos para dar cabida a las bandas en las que emitirán los canales de la TDT de forma única, a partir del 30 de junio del próximo año. Esta actualización tecnológica deberá ser sufragada obligatoriamente por todos los vecinos, tal y como se recoge en la Ley de Propiedad Horizontal en el artículo 9 e) , en la medida que la antena colectiva es recogida como un elemento común en el artículo 396 del Código Civil. Para afrontar este desembolso, las comunidades pueden solicitar a través del Administrador de Fincas y vía web, las ayudas aprobadas por El Consejo de Ministros. Cada subvención individual oscila entre 104,3 y 677,95 euros, en función de las instalaciones, para cubrir el 100% de la adaptación, según el Gobierno.

Pero, ¿a quién recurrir para hacer esta adaptación de la antena? Tanto si hay que reprogramar la centralita como si hay que instalar nuevos módulos, el Administrador de Fincas como representante de las comunidades de vecinos, tendrá que contratar a un instalador autorizado, inscrito en el Registro de Instaladores de Telecomunicaciones de la Secretaría de Estado para el Avance Digital (SEAD), así como en la web www.televisiondigital.es.

Santa Cruz de Tenerife dará en 2020 ayudas directas a los vecinos para instalar ascensores

Los presupuestos del Ayuntamiento para el próximo año ya incluyen una partida de medio millón de euros para una de las iniciativas estrellas del nuevo grupo de Gobierno.

Obras para la instalación de ascensores

El Plan de Ascensores, una de las iniciativas estrellas del nuevo grupo de Gobierno del Ayuntamiento de Santa Cruz (PSOE-Cs), y en concreto de la alcaldesa, la socialista Patricia Hernández, comenzará en 2020 a convertirse en realidad. Los presupuestos municipales para el próximo año incluyen una partida de medio millón de euros para poner en marcha una primera fase de este ambicioso plan, «con el que se pretende que numerosos vecinos dejen de estar secuestrados en sus casas». Así lo anuncia a EL DÍA el concejal de Servicios Públicos, el socialista José Ángel Martín, quien informa de que para esta primera etapa «hemos elegido la fórmula que creemos que es más rápida, que consiste en otorgar subvenciones directas a las comunidades de vecinos para que instalen ascensores en sus edificios».

José Ángel Martín señala que el área de Servicios Públicos de la Corporación local ya cuenta con el borrador de los pliegos de estas nuevas subvenciones, por lo que se prevé que la convocatoria se produzca en el primer trimestre de 2020, «a la que se podrán presentar todas las comunidades de vecinos del municipio cuyos edificios, con tres o más plantas, no tengan ascensor». El concejal del PSOE aclara que el medio millón de euros ya presupuestado para el próximo año podría incrementarse en otro medio millón a partir del mes de julio, «si la demanda así lo requiere»

¿Cual será el coste?

El Consistorio chicharrero calcula, según los precios actuales del mercado, que el gasto aproximado por ascensor será de unos 45.000 euros. Las subvenciones municipales costearán tanto la redacción del proyecto, en el caso de que las comunidades no cuenten con él, así como la instalación del aparato. Eso sí, apunta el concejal de Servicios Públicos, para acceder a estas nuevas ayudas se tendrán que cumplir una serie de requisitos, teniéndose en cuenta la situación económica de los vecinos que formen parte de las comunidades que se presenten a la citada convocatoria.

Zonas más afectadas

Según los datos con los que cuenta el Ayuntamiento de Santa Cruz, son numerosas las edificaciones del municipio que no disponen de ascensor a pesar de tener tres o más plantas. Entre las zonas más afectadas se encuentran los barrios de Chimisay, Añaza, Santa María del Mar, García Escámez y el barrio de La Salud, sobre todo la parte alta.

La alcaldesa de Santa Cruz de Tenerife, la socialista Patricia Hernández, ha manifestado en varias ocasiones que la capital necesitaba de manera urgente un Plan de Ascensores, «algo por lo que nadie se había preocupado hasta ahora, a pesar de que hay miles y miles de personas secuestradas en sus casas, que no pueden salir a la calle y si lo hacen, es con mucha dificultad».

«Estamos hablando de muchos vecinos mayores o ciudadanos que tienen problemas de movilidad, que no pueden salir ni siquiera para realizar las tareas cotidianas del día a día, que tienen que pedir ayuda para hacerlo todo. Y éste es un proyecto factible, que ya se ha llevado a cabo en numerosas ciudades del país», ha indicado la regidora chicharrera.

fuente: www.eldia.es

Cinco aspectos que una comunidad debe valorar antes de contratar a un administrador

un buen administrador es un recurso muy valioso para tu comunidad

La convivencia en un bloque de viviendas en altura no siempre es sencilla. Existen muchos tipos de vecinos, y entre ellos, algunos que pueden distorsionar la armonía de la comunidad. Los conflictos van de la morosidad y el ruido a las reformas y el uso de las zonas comunes. Además, hay que hacer frente a tareas de gestión y seguridad jurídica de la finca, por lo que muchas comunidades optan por contratar los servicios de un administrador. Desde pisos.com te contamos qué claves debes tener en cuenta antes de elegir a uno de estos profesionales.

1. Formación: El administrador de fincas debe ser un experto en propiedad horizontal y derecho fiscal. Como ‘solucionar de problemas’, tiene que cumplir una serie de requisitos formativos y legales. Todo administrador debe estar en posesión de uno de los títulos o grados universitarios exigidos por el Ministerio de Fomento, o bien, aprobar el plan de estudios de la Escuela Oficial de Administradores de Fincas.

2. Funciones: El principal beneficio que presenta contar con un administrador es la tranquilidad de una buena gestión económica de la finca, lo que redunda en una mejor calidad de vida de los vecinos. Este profesional es el encargado de asesorar a la comunidad, controlar a los proveedores, coordinar los siniestros, advertir sobre la morosidad y mantener la convivencia entre los comuneros. En las juntas, redacta el acta y practica las notificaciones que procedan.

3. Garantías: Todo administrador de fincas debe ofrecer unas garantías a las personas que demandan sus servicios. Su formación debe ser continua y actualizada, con el fin de contar con información puntual y casi diaria sobre los cambios normativos o técnicos que pueden afectar a su profesión. Solo de ese modo se puede garantizar el nivel de servicio y asesoramiento que merecen los vecinos. Por otro lado, estos expertos aportan control deontológico y profesional de sus actuaciones.

4. Tarifas: Los honorarios de un administrador de fincas son fijados libremente, puesto que no existen tarifas mínimas ni recomendadas al respecto. Su coste se determina en función de la carga de trabajo. También influyen otros factores como el número de propietarios y los servicios comunes con los que cuente la finca, puesto que la calefacción, la piscina y la portería suponen una mayor dedicación. Lo mismo pasa con la domiciliación o no de los recibos comunitarios, la morosidad y las obras.

5. Contratación: La materialización y formalización de la relación entre los propietarios de la comunidad y el administrador de la finca se suele llevar a cabo a través de la firma de un contrato anual renovable. En el documento deben constar, por ejemplo, los servicios incluidos y excluidos, los honorarios y la forma de pago. Por otro lado, hay que señalar que los administradores disponen de un seguro de responsabilidad civil, y dependiendo del colegio profesional al que pertenezcan, un seguro de caución.

Fuente: www.abc.es

Por qué elegir a una empresa para el mantenimiento de tu comunidad de vecinos

Un equipo especializado en todos los servicios que necesita una comunidad de propietarios para su acorde habitabilidad ahorra dinero y evita quebraderos de cabeza a los vecinos


joaquín benaloy 27.01.2019 | 04:15

Además de contar con la ayuda profesional para la gestión administrativa, dejar a una empresa especializada en mantenimiento de comunidades todo aquello necesario para que la infraestructura se encuentre en todo momento en el mejor estado posible trae consigo un gran número de ventajas para las comunidades de vecinos.
El mantenimiento de comunidades es uno de los aspectos que más quebraderos de cabeza suele traer a los vecinos. La limpieza, el orden y el mantenimiento de las instalaciones resultan imprescindibles para garantizar la buena convivencia entre todos los vecinos.
Ahorro de dinero que supone trabajar con una única empresa y no disgregar los servicios, lo que permite que los gastos estén centralizados. Contar con un servicio integral permite olvidarse de todo y además ahorrar costes.


Un servicio de mantenimiento permanente hará que se produzcan menos averías. Es recomendable contar desde el principio con personal cualificado y especializado, con el fin de solventar las posibles incidencias del día a día de forma rápida y eficiente.
Los incidentes pueden ocurrir en cualquier instante, y en esos momentos lo primero que se necesita es asistencia para poder dar una solución inminente al problema. Hay empresas de mantenimiento que integran el servicio de asistencia para atender imprevistos, con el fin de garantizar la máxima seguridad y tranquilidad de la comunidad.
Mayor eficiencia y productividad en la comunidad de vecinos dado que el personal contratado puede dedicarse a la atención de otros trabajos en la comunidad.
Prevención de conflictos y una rapidez en su solución. Una firma especializada en el mantenimiento de comunidades de vecinos podrá tomar aquellas medidas que considere oportunas para evitar problemas que puedan tener consecuencias mayores.
La responsabilidad de garantizar que las instalaciones estén en buen estado recaen sobre la empresa contratada. Por lo que delegar esta tarea a profesionales es la mejor forma de evitar problemas entre los propietarios de la comunidad.

fuente: www.diarioinformacion.com

El Parlamento se lanza al asalto de los pequeños propietarios turísticos para dinamitar el alquiler vacacional

¿A quién obedecen los grupos políticos del Parlamento de Canarias? ¿A los ciudadanos, a los grupos empresariales de presión o a los especuladores amiguetes? Es una pregunta pertinente en vista del expolio a los pequeños propietarios de apartamentos turísticos que se propone consumar en las próximas 48 horas el Parlamento autonómico, con la autoría intelectual de Nueva Canarias (Román Rodríguez) y Coalición Canaria (al mando de Fernando Clavijo) y, si nadie lo remedia, el errático e incoherente apoyo del Partido Socialista. NC y CC quieren aprobar una ley que dinamitará cualquier vía para que los particulares puedan rentabilizar sus bungalós o apartamentos en zonas turísticas mediante el alquiler vacacional. El PP se desmarca y Podemos también anuncia un voto en contra, al entender que esta ley solo empeorará la especulación y el encarecimiento de los alquileres en las áreas urbanas no turísticas. 

Bienvenidos al reino de la inseguridad jurídica

La pretendida nueva ley aportará también grandes dosis de inseguridad jurídica a todos los propietarios de viviendas, estén situadas o no en municipios o áreas turísticas. El nuevo texto rebota a ayuntamientos y cabildos la posibilidad de establecer de forma arbitraria y aleatoria todas tipo de limitaciones al alquiler vacacional, sin definir ni siquiera de forma genérica qué tipo de restricciones y por qué tipo de motivos. Estas limitaciones podrán introducirse a través de los planes insulares y urbanísticos, pero también a través de ordenanzas provisionales, en municipios completos o solo en una parte de ellos y de forma indefinida o temporal. Por si acaso ayuntamientos y cabildos se quedan cortos, el Gobierno se reserva también su propio trozo de pastel y podrá establecer «límites máximos de implantación» e incluso «condiciones urbanísticas específicas» a la vivienda vacacional.

Tampoco aquí se define ningún tipo de pauta. Traducido: si usted se propone invertir en una vivienda y quiere rentabilizarla turísticamente, sepa que en cualquier momento le puede ser restringido el uso y gestión de su propiedad, sin que nuestros padres de la patria den pista alguna de cómo, dónde, cuándo, ni por qué podrán aparecer esas limitaciones. La incertidumbre total en el reino de la total arbitrariedad. Y un camino expedito para que las limitaciones a esta forma de explotación turística se conviertan, además, en una fuente añadida de potenciales corruptelas. 

Vulneración de la Ley de Propiedad Intelectual 

Si aprueba la nueva ley turística, el Parlamento invadirá además una competencia no autonómica y vulnerará de facto la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), que regula los derechos y deberes de todos los propietarios de viviendas sujetas a esta norma. 

La LPH es muy clara cuando dice que los estatutos de una comunidad, que regulan entre otras cosas los usos permitidos de las viviendas, solo se pueden modificar con el voto unánime de todos los propietarios. Pues bien, el Parlamento de Canarias obvia por completo lo que dice esta ley y pretende colar un artículo que reduce esa unanimidad a solo una mayoría de tres quintos. Así, si usted quisiera dar de alta su vivienda como alojamiento vacacional, ahora tendrá que aportar un certificado de su comunidad en el que, por una mayoría de tres quintos, se le autorice expresamente al alquiler vacacional.

fuente: www.eldiario.es

¿Existe obligación de tener un seguro para una comunidad de propietarios?

La respuesta a esta cuestión va a depender del lugar dónde se encuentre esa comunidad. Es decir, hoy día en España, sólo es obligatorio el seguro de responsabilidad civil y de daños a terceros en aquellas comunidades de propietarios que se encuentren en alguna comunidad autónoma que así lo exija. En el resto, es totalmente opcional, aunque como todo en esta vida, tendrá sus ventajas, que en un futuro pueden llegar a ser necesarias.

seguro comunidad

¿Para qué sirve tener seguro en una comunidad de vecinos?
Los seguros de comunidades de propietarios tienen diferentes funcionalidades, todas ellas en función de la póliza que se contrata, como cualquier otro seguro de hogar y demás. Es decir, que en función de lo que queramos que nos cubra pagaremos también más o menos de manera anual (también puede ser trimestral).

Básicamente, es conveniente resaltar que cuando se vive en una comunidad de propietarios, el piso es nuestro, pero el resto del edificio es de todos los propietarios. Ahí es donde surge la necesidad de tratar de tener cubiertos todos los flancos posibles, para en caso de que ocurra algún incidente, no tengamos que desembolsar el dinero nosotros mismos.
En otras palabras, si ocurre una determinada desgracia como puede ser un colapso del bajante general del edificio y que, por lo tanto, se deba contratar a un fontanero o a una empresa de desatascos, se tendrá que pagar por este servicio.
Imaginaos que además ocurre una inundación debido a esto, ¿qué coste tendrá eso? Gracias a contratar un seguro en la comunidad, podemos estar completamente tranquilos, porque de este tipo de imprevistos se podría hacer cargo la compañía aseguradora.
Es cierto que deberemos pagar “x” importe cada año, y podemos pensar que no es necesario porque nunca ocurre nada, pero ¿y cuándo ocurra? Una gran avería de las características que hemos mencionado puede suponer un gran desembolso económico, mucho más que llevar determinados año pagando el seguro, por ejemplo.

Un seguro en la comunidad nos aportará tranquilidad
Éste es el principal motivo que da pie a que contratemos un seguro en la comunidad de propietarios: la tranquilidad que conlleva. El no tener que pensar en cómo afrontar el pago de una avería, ni siquiera los daños que ésta pueda provocar.
Cada seguro es único y diferente, y variará de una póliza a otra, aún dentro de la misma compañía. Es decir, vamos a pagar por lo que efectivamente queremos que nos cubran.
Lo más habitual es que escojamos una póliza donde se vean cubiertas las problemáticas más comunes que pueden ocurrir en cualquier comunidad de propietarios a fin de cuentas. Éstas también van a variar en función de la zona en la que se encuentre situada la comunidad.
Lo habitual es contar con una póliza que cubra los daños provocados por un incendio, inundación, explosión o daños por fenómenos atmosféricos. A esto debemos unir sus efectos secundarios, así como los daños que provoca la electricidad, el humo, viento o la nieve, en este último caso estará indicado para comunidades que estén más al norte del país.
Por supuesto, en todos los edificios debe protegerse cualquier daño que pueda hacer el agua, bien por rotura de bajantes o cañerías, bien por tormentas.

Incluso podemos añadir cualquier gasto que pueda ocasionarse por daños en el edificio, es decir, relacionados con demolición y desescombro, por ejemplo.
Y no debemos olvidar de que incluya la responsabilidad civil, pues esto sí que es necesario y casi obligatorio. Además, esto sirve por si existen daños a terceros o cualquier otra problemática, para que no se tengan que hacer cargo los propietarios del pago de nada.

Si vivimos en una comunidad en la cual hay muchas personas que viven de alquiler, o incluso pisos que se utilizan durante los meses de verano, también sería conveniente un seguro que nos cubra cualquier tipo de asistencia jurídica. Incluso la asistencia telefónica, la gestión de cobros, defensa penal, civil o administrativa, en definitiva un seguro que se haga cargo de toda la parte legal que pudiera haber.

Cómo tienen que ser las votaciones en las Juntas de las Comunidades de Propietarios

En las Juntas de las Comunidades de propietarios, el derecho a voto lo podrán ejercer todos aquellos propietarios que se encuentren al corriente de pago con la comunidad.

La Ley de Propiedad Horizontal dispone en su artículo 15.2 que “los propietarios que en el momento de iniciarse la junta no se encontrasen al corriente en el pago de todas las deudas vencidas con la comunidad y no hubiesen impugnado judicialmente las mismas o procedido a la consignación judicial o notarial de la suma adeudada, podrán participar en sus deliberaciones si bien no tendrán derecho de voto. El acta de la junta reflejará los propietarios privados del derecho de voto, cuya persona y cuota de participación en la comunidad no será computada a efectos de alcanzar las mayorías exigidas en esta Ley”.

Los acuerdos de la comunidad de propietarios se rigen por el criterio de la doble mayoría, es decir, a la hora de computar los votos debe alcanzarse la mayoría exigida tanto en la suma de coeficientes de participación como en la del número de propietarios.

El cómputo de las mayorías deberá hacerse además distinguiendo si la junta se celebra en primera o segunda convocatoria. En primera convocatoria las mayorías se calculan sobre el total de propietarios y cuotas de la comunidad, sin embargo, en segunda convocatoria este cálculo se hace sobre la base de los asistentes y sus cuotas.

Según el acuerdo que se quiera someter a votación, existen diferentes mayorías

– Unanimidad
– Mayoría reforzada de las 3/5
– Mayoría simple
– En primera convocatoria
– En segunda convocatoria

Según el acuerdo que se quiera someter a votación, existen diferentes mayorías
Unanimidad
Para que un acuerdo sea aprobado por unanimidad es necesario que todos los miembros de la comunidad estén conformes con el mismo. En el caso de que se encuentren presentes en la Junta la totalidad de los propietarios, se obtendrá con el voto favorable de todos ellos. Si no han acudido los propietarios que representen el 100% de las cuotas de participación, que es el caso más habitual, no será posible alcanzar la unanimidad en ese momento, ya que la Ley exige unanimidad de todos los propietarios, con lo que no es suficiente con que se obtenga esa unanimidad en la votación de la Junta, sino que hay que tener en cuenta la opinión de los ausentes.

Mayoría reforzada de las 3/5
Del total de los propietarios que a su vez representen las 3/5 partes de las cuotas de participación.

Mayoría simple
Más de la mitad del total de propietarios que a su vez representen más del 50% de las cuotas de participación. Para alcanzar el acuerdo es necesario obtener doble mayoría, de propietarios y de cuotas de participación.
Esa doble mayoría tiene un alcance diferente según se trate de primera o segunda convocatoria de la junta.

En primera convocatoria
Viene referida al total de la comunidad. Para alcanzar el acuerdo es preciso:

1.- El voto a favor de la propuesta de la mayoría del total de propietarios de la comunidad.

2.- Que la suma de las cuotas de participación de los elementos de los que sean titulares los propietarios que han votado a favor del acuerdo represente al menos, la mayoría de las cuotas del total del edificio. Se computan todas las cuotas existentes, incluyendo las de los presentes y las de los ausentes.

En segunda convocatoria
La mayoría viene referida a los propietarios asistentes a la junta, ya estén presentes en la reunión o estén debidamente representados. No basta que los votos positivos superen a los negativos, sino que se exige que los votos positivos representen el quórum exigido. Para alcanzar el acuerdo es preciso:

1.- El voto a favor de la propuesta de la mayoría de los propietarios presentes.

2.- Que la suma de las cuotas de participación de los elementos de los que sean titulares los propietarios que han votado a favor del acuerdo, represente al menos la mayoría de las cuotas los propietarios asistentes a la junta.

3.- Minoría de un 1/3 del total de propietarios que representen a la vez más de 1/3 de las cuotas de participación.

4.- Un solo propietario, minusválido o mayor de 70 años, y a su cargo, para obras de eliminación de barreras arquitectónicas.

Los propietarios pueden ejercer su derecho a voto personalmente en la junta o mediante representación.

Según la Ley de Propiedad Horizontal, en su artículo 17 dice: “se computarán como votos favorables los de aquellos propietarios ausentes de la junta, debidamente citados, que una vez informados de los acuerdos adoptados por los presentes no manifiesten su discrepancia mediante comunicación al secretario de la comunidad en el plazo de 30 días naturales, por cualquier medio que permita tener constancia de la recepción”.

De esta forma, se reserva para los propietarios ausentes la posibilidad de emitir su voto con posterioridad a la junta.

fuente: confilegal.com