La adaptación de ascensores de la Comunidad de Propietarios para bajarlos a cota cero no exonera a los locales de contribuir a su pago.23 FEBRERO, 2022 5 min de lectura

Exoneración genérica del pago de los gastos de mantenimiento del ascensor en el título constitutivo

Es habitual que en el título constitutivo de la propiedad horizontal del edificio o en los estatutos de la Comunidad, se haga constar que los propietarios de los locales de negocio quedan “exonerados” del pago de los gastos de mantenimiento, conservación y reparación del ascensor.https://11b8e4893e27a641278b86d6762da089.safeframe.googlesyndication.com/safeframe/1-0-38/html/container.html

Para que no sean abonados estos gastos ordinarios por los propietarios de los locales (mantenimiento, conservación, etc.) deberá figurar expresamente establecida esta cláusula de exoneración de contribución a dichos gastos en el título constitutivo o en los estatutos.

Gastos de adaptación del ascensor para bajarlo a cota cero

Respecto de los gastos de adaptación del ascensor para que baje a cota cero y facilitar la accesibilidad, se viene estableciendo que dichos gastos se encuentran comprendidos dentro de los gastos de instalación, que no de conservación o mantenimiento, y por tanto todos los propietarios deben contribuir salvo que venga expresamente prevista su exoneración en el título constitutivo o estatutos.

El artículo 9.1 e) de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) establece:

“1. Son obligaciones de cada propietario:https://11b8e4893e27a641278b86d6762da089.safeframe.googlesyndication.com/safeframe/1-0-38/html/container.html

e) Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización”.

Sentencia sobre exoneración de gastos de ascensor por los locales para bajarlo a cota cero

Tribunal Supremo (Sala 1ª), sentencia de fecha 10.05.2021

Supuesto de hecho:

a) Una comunidad aprueba en junta de propietarios un acuerdo de realizar obras de adaptación del ascensor para bajarlo a cota cero, por lo que hay que efectuar obras de albañilería en el zaguán y cambio de ascensor.

b) El propietario de un local de negocio del edificio impugna el acuerdo por resultar contrario a la ley y estatutos de la comunidad y causarle un grave perjuicio ya que considera que no tiene obligación jurídica de soportar dicho gasto.

c) El Juzgado dicta sentencia y le da la razón a la Comunidad de propietarios.https://11b8e4893e27a641278b86d6762da089.safeframe.googlesyndication.com/safeframe/1-0-38/html/container.html

d) El propietario del local recurre la sentencia y la Audiencia Provincial le da la razón y declara nulo el acuerdo de la comunidad.

e) La Comunidad interpone recurso de casación ante el Tribunal Supremo.

Fundamentos Jurídicos:

En este caso la norma de los estatutos de la comunidad establece lo siguiente: “… los locales en planta baja no participarán en los gastos de entretenimiento, conservación y reparación ordinaria del patio-zaguán y escalera, ni de su alumbrado, ascensor y equipos de presión hidráulica”.

” Esta Sala debe concretar que la cuestión jurídica controvertida es si los bajos/locales de un edificio sometido al régimen de propiedad horizontal, han de abonar los gastos derivados de la bajada a “cota cero” del ascensor. En definitiva, si esa bajada, como acción dirigida a procurar la accesibilidad, se equipara a la instalación del ascensor a los efectos de la obligación del abono de su coste por los locales o bajos.

La sentencia del Tribunal Supremo 216/2019 de 5 de abril, establece:

“[..] Esta sala ha declarado, entre otras en sentencia 678/2016 de 17 de noviembre (y en las que ella cita) que la instalación de un nuevo servicio de ascensor, debe ser sufragado asimismo por los dueños de los locales, ya que solo estaban exentos de su conservación o mantenimiento (art. 10 de la LPH) ).

Igualmente en sentencia 381/2018, de 21 de junio, se entendió que:

“La instalación del ascensor, y aquí la ampliación de su trayectoria (“a cota cero”), ha de reputarse no solo exigible, sino también necesaria y requerida para la habitabilidad y uso total del inmueble, impuesta por la normalización de su disfrute por todos los vecinos, y no como una simple obra innovadora de mejora (sentencias 797/1997, de 22 de septiembre, y 929/2006, de 28 de septiembre); accesibilidad que está presente tanto cuando se instala ex novo el ascensor, como cuando se modifica de forma relevante para bajarlo a “cota cero”, y si obligado está el comunero a contribuir a los gastos de instalación de ascensor, obligado lo estará también, en casos como el enjuiciado, de los destinados a completar la instalación ya existente para la eliminación de barreras arquitectónicas, más propios de una obra nueva que de mantenimiento o adaptación del ascensor”.

A la vista de la doctrina expuesta, el Tribunal Supremo concluye que:

1.- La bajada del ascensor a cota cero es un gasto de instalación y no de conservación o mantenimiento.

2.- La bajada del ascensor a cota cero es un gasto de ubicación “ex novo” del ascensor en una planta, desechando la interpretación de que dicha bajada a cota cero sea una obra de conservación, reforma, adaptación o sustitución del ascensor ya existente.

3.- En cuanto a la interpretación que hace la sentencia recurrida en el presente caso de la regla d) de los estatutos (“…los locales en planta baja no participarán en los gastos de entretenimiento, conservación y reparación ordinaria del patio-zaguán y escalera, ni de su alumbrado, ascensor y equipos de presión hidráulica”), se infringen los artículos 9, 10 y 5 de la LPH, pues la regla solo exonera a los locales (bajos) de los gastos de conservación o mantenimiento y no de los correspondientes a la instalación ni de los gastos extraordinarios.

Si el retrovisor del vecino invade nuestra plaza de garaje no se puede hablar de ocupación parcial, según la Ley de Propiedad Horizontal para que sea así una rueda o su carrocería deben invadir nuestra plaza

La okupación de viviendas es un fenómeno que por desgracia está a la orden del día en España. Es tan habitual que incluso la Real Academia de la Lengua, RAE, ha admitido el término okupa.¿Pero qué ocurre cuando lo ocupado es nuestra plaza de garaje? Algo que ocurre habitualmente y que es fuente de problemas muy serios dentro de las comunidades de vecinos.

Parcial o total

Para empezar hay que diferencias entre si la okupación es parcial o es total. Todos hemos tenido algún vecino de plaza de garaje que sobrepasa los límites de la misma e invade la nuestra. Se trata de una okupación parcial, pero a diferencia de lo que cabría pensar, solo podemos hablar de una falta cuando lo que ocupa nuestra plaza de garaje es una rueda o parte de la carrocería.Lo que significa que según la Ley de la Propiedad Horizontal, si un retrovisor está dentro de nuestra plaza no podremos hacer absolutamente nada. Siempre antes de iniciar la vía judicial recomendamos hablar con el propietario pacientemente para llegar a un acuerdo, buscar incluso la intermediación del presidente de la comunidad para solucionarlo. Ojo, si vas a por todas y decides emprender vía judicial haz fotos de todo, pues será la principal prueba ante el juez.

• El titular del Juzgado de Primera Instancia número siete de Córdoba alude a la Constitución y a la propia Ley de Propiedad Horizontal, en que el alquiler de apartamentos no es per se molesto

El titular del Juzgado de Primera Instancia número siete de Córdoba ha firmado una sentencia que puede dar un vuelco a la limitación a la propagación de viviendas turísticas que están vetando en muchos edificios residenciales las comunidades de propietarios. El magistrado Antonio Javier Pérez Martín ha acabado atendiendo un escrito del abogado cordobés Antonio Marín Entrenas que pedía la nulidad del acuerdo de una comunidad de propietarios de un inmueble en las inmediaciones de Chirinos. Los comuneros aprobaron prohibir el establecimiento de apartamentos turísticos en la propiedad.

En su fallo, el magistrado es consciente de que el asunto es “una cuestión discutida” y sobre la que apenas hay jurisprudencia, pero sostiene que este tipo de acuerdos van contra la ley de Propiedad Horizontal y contra principios básicos de la Constitución Española como el derecho a la propiedad privada y a la libertad de empresa, “derechos fundamentales que no pueden ser restringidos o limitados si no es mediante una norma con rango de ley”, firma.

El magistrado alude también a la importancia del fallo que ha redactado, pues considera que a buen seguro generará controversia. “¿Qué va a pasar ahora?”, se pregunta. “Pues que con toda seguridad cuando lleguen los procedimientos a los juzgados habrá interpretaciones contradictorias, y dentro de un tiempo –dos tres o cuatro años- tendrá que llegar un recurso de casación al Tribunal Supremo para que con su sentencia ponga fin a las discrepancias entre las resoluciones de las audiencias provinciales. Pero ¿cuánto coste social y económico se quedará en el camino? ¿Cuántos recursos de la administración de justicia malgastados?… Una de las causas del endémico colapso de la administración de justicia son leyes como esta que generan una litigiosidad innecesaria. Pero como somos juristas vamos a cumplir nuestro trabajo resolviendo la presente controversia…”, critica.

Así, arranca haciendo referencia a una encuesta que se realizó en la editorial El Derecho precisamente sobre si las juntas de propietarios pueden prohibir o no el alquiler vacacional o simplemente limitarlo o condicionarlo. “El resultado fue que cinco magistrados se posicionaron en la tesis de que la comunidad no podía prohibir el alquiler vacacional y dos que la nueva normativa sí permite a la comunidad prohibir el alquiler turístico”, avanza.

Una sentencia pionera

La sentencia, de 12 folios, realiza un extenso recorrido por la ley de Propiedad Horizontal y por el propio decreto ley, que señala que usa los verbos “limitar” y “condicionar”, pero no “prohibir”. Pero va a más. El juez asegura que una vivienda turística no tiene per se que provocar molestias. O no más que vecinos conflictivos. Por eso, no se puede prohibir su presencia. “La tesis de prohibir el uso turístico porque genera molestias a los vecinos llevaría al absurdo de prohibir también el uso de viviendas por propietarios con más de cinco miembros o el alquiler social en idénticas situaciones”, describe.

Por tanto, considera, “el alquiler turístico no constituye ad initio una actividad molesta, pero es cierto que un irregular uso del apartamento turístico por parte de los inquilinos puede llegar a ser molesto para el resto de los vecinos”. Ante ello, el juez asegura que la solución está en la propia Ley de Propiedad Horizontal, que en su artículo 7.2 contempla la posibilidad de privar del uso de la vivienda hasta por tres años al propietario “cuando existen ruidos o molestias de cierta entidad”.

“Las molestias no se pueden presumir”, agrega. “Hay que esperar a que se produzcan y estando debidamente acreditadas servirán para prohibir los usos turísticos en casos concretos”, sostiene el magistrado Antonio Javier Pérez Marín.

“Destinar un apartamento a arrendamiento turístico o ponerlo en alquiler residencial o usarlo como morada del propietario no son actividades que en abstracto sean contrarias a la normal convivencia dentro del régimen de propiedad horizontal, ni tampoco son actividades incívicas, molestas, nocivas o peligrosas”, agrega. “El trasiego de los ocupantes, normalmente de fines de semana, no tiene por qué ser mayor que el que se produzca a diario como consecuencia de que habiten un número elevado de personas” en el edificio, ejemplifica el juez.

Ante ello, concluye que las comunidades de propietarios no pueden prohibir la presencia de viviendas turísticas en sus edificios, al ser una actividad en principio “perfectamente legal y lícita”. Y que habrá que estar “al caso concreto para decidir si la actividad turística de un elemento privativo dentro del inmueble altera la normal convivencia a través de actitudes incívicas”.

fuente: cordopolis.eldiario.es

El despacho de abogados Méndez Lit repasa las claves de la acción judicial de cesación

Son muchas las comunidades de propietarios que se ven abocadas a lidiar con arrendatarios problemáticos. Inquilinos de viviendas o locales comerciales que actúan de manera inapropiada, molesta para los vecinos e incluso peligrosa en algunos casos. Se estima que un 80% de los arrendadores desconocen qué hacer ante las conductas incívicas, aunque sí existen soluciones.

Actitudes como el mal tratamiento de las basuras, las fiestas, los malos olores o las peleas “vulnerarán los estatutos de la comunidad y la Ley de Propiedad Horizontal”, según explica el despacho de abogados Méndez Lit. Y ante este tipo de situaciones, la comunidad de propietarios tiene sobre la mesa la posibilidad de es ejercer la bautizada acción judicial de cesación que permite conseguir una condena que ponga fin a la actividad denunciada.

Según recuerda Carlos Fernandez-Galiano, letrado especializado en derecho inmobiliario de Méndez Lit, «el artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal prohíbe al propietario y al ocupante (arrendatario) realizar actividades prohibidas en los estatutos, dañosas para la finca o que sean contrarias a las normas reguladoras de actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas».

Ahora bien, para poder ejercer la acción judicial de cesación es necesario que se den unas condiciones y conviene conocer qué consecuencias tiene. Repasamos de la mano del despacho de abogados algunas consideraciones generales:

Requisitos de la acción judicial de cesación

En primer lugar, y para que dicha acción prospere, es necesario que se cumplan unos requisitos, tal y como recuerda Méndez Lit:

1. Encontrarse la conducta entre las categorías que el Tribunal Supremo señala en la sentencia STS 1152/2008, de 27 de septiembre:

• contrarias a estatutos o a las relaciones de vecindad,
• contrarias a las disposiciones administrativas u ordenanzas en materia de actividades molestas, insalubres, peligrosas o ilícitas,
• que provoquen daños en la finca, bien en elementos comunes o privativos de otros propietarios.

2. La conducta debe ser notoria y continua, no aislada o más o menos censurable. Debe requerir cierta intensidad y reiteración. Desagradable y molesta para cualquier habitante del inmueble. Por tanto, podrán ser objeto de esta acción aquellas conductas que, incluso sin ser insufribles o intolerables, sí supongan una vulneración de las normas de pacífica convivencia, excedan lo comúnmente aceptable y, en definitiva, evidencien una actividad que, en circunstancias normales, ningún vecino tenga la obligación de soportar.

3. Otro elemento fundamental es la necesaria prueba de la existencia y autoría de la conducta. No basta alegarla, sino que debe acreditarse mediante cualquier medio de prueba en derecho y resultar directamente imputable a una persona concreta, sea propietario o arrendatario.

4. Antes de la demanda, el presidente de la comunidad debe requerir de forma fehaciente (burofax sería suficiente), a quien realice las actividades prohibidas para que cesen, con advertencia de iniciar acciones judiciales. Anticipándonos, diremos que en aquellos casos en los que el causante de las molestias sea persona distinta del propietario (normalmente arrendatario), es aconsejable enviar también otro requerimiento al propietario, para que pueda estar al tanto de la situación generada por su inquilino y pueda adoptar medidas correctoras.

5. Por último, la acción de cesación requiere de una previa convocatoria y celebración de junta de propietarios en la que se incluya en el orden del día la cuestión y que los vecinos adopten el acuerdo de iniciar el juicio correspondiente, facultando expresamente al presidente.

Las consecuencias de esta acción judicial

Fernández-Galiano recuerda que «la sentencia podrá acordar distintas medidas y consecuencias, que dependerán de la gravedad, de existencia de daños y perjuicios e, incluso, de que el infractor sea el propietario de la vivienda o su inquilino y de la pasividad del primero, si no hubiera adoptado medidas para ponerle remedio».

Estas pueden ser:

1. Ordenar la inmediata cesación de las actividades molestas por el infractor, ya sea el propietario de la vivienda (o miembros de su familia) o su arrendatario o personas que vengan ocupando el piso y local.

2. Si el infractor fuere el propietario de la vivienda, se le podrá imponer una privación del derecho de uso de su propiedad por un periodo que puede llegar hasta los 3 años máximo.

3. Si el infractor es un arrendatario, y si lo hubiera solicitado expresamente la comunidad de propietarios, podrá acordarse la extinción del contrato de arrendamiento, con el consiguiente desahucio forzoso.

4. También podrá dictarse condena de resarcimiento de los daños y perjuicios ocasionados a la comunidad de propietarios o terceros, que podrá imponerse frente al arrendatario infractor, pero también en determinados supuestos, de forma solidaria junto con el propietario.

Quién es el responsable y cómo afecta al propietario

El letrado afirma que, si tras el requerimiento no cesaran las conductas y, si la actitud del propietario fuera pasiva a su remedio (si el responsable fuera su inquilino), la comunidad de propietarios podrá dirigir también (solidariamente) la acción de cesación contra el propietario, reclamando la condena por daños y perjuicios, como así la extinción del arrendamiento.

«En definitiva, bajo nuestro criterio, el propietario es responsable por las infracciones y daños cometidos por el arrendatario si, siendo conocedor de tal conducta, se inhibiese ante ella y no pusiera los medios para evitarla», concluye Carlos Fernández-Galiano.

fuene: idealista.com