Nuevas herramientas para combatir la morosidad en la comunidad de vecinos

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Una cuestión que surge a menudo en las comunidades de propietarios tiene que ver con las medidas que se pueden tomar cuando alguien incumple sistemáticamente con sus obligaciones relacionadas con el pago de los gastos. La morosidad en la comunidad de vecinos no se trata de un asunto menor: perjudica a todos. Entre otras cosas, impide que la finca disponga de los fondos necesarios para realizar las obras, reformas y labores de mantenimiento que se requieren.

Lamentablemente, siempre existe la posibilidad de que un propietario sencillamente ignore una y otra vez los avisos del secretario administrador. ¿Qué se debe hacer para instarlo a cambiar de opinión? ¿Cómo presionarlo para que cambie de actitud y colabore con la comunidad? De eso hablaremos en este artículo.

La Ley de Propiedad Horizontal y el combate a la morosidad comunidad de vecinos

Desde hace años, la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) contempla medidas como las siguientes para instar a los deudores a cumplir con sus obligaciones:

  •  El presidente o administrador de la comunidad tiene la facultad de reclamar la deuda al propietario moroso, tras acordarlo los vecinos, mediante un proceso monitorio ante los Juzgados de Primera Instancia que correspondan.
  •  Los propietarios que no se mantienen al día con los pagos de la deuda pueden participar en las reuniones vecinales, pero se les puede privar de su derecho a voto. 
Ahora bien, la LPH ha experimentado interesantes modificaciones que dotan a las comunidades de propietarios de nuevas herramientas para instar a los deudores a ponerse al corriente. A continuación, hablaremos de los principales cambios a la legislación.

Lo último de la LPH en el combate a la morosidad

El 15 de junio de 2022 se publicó la Ley 10/2022, de 14 de junio, de medidas urgentes para impulsar la actividad de rehabilitación en el marco del Plan de Recuperación, 
Transformación y Resiliencia. Entre otras modificaciones, abarca las medidas legales para instar a los deudores morosos a pagar su deuda. Estas se encuentran en el artículo 21.

De acuerdo con este apartado, la comunidad ahora tiene la posibilidad de acordar medidas disuasorias frente a la morosidad, tales como el establecimiento de intereses superiores al interés legal. Además, temporalmente podrán dejar de prestar ciertos servicios y negarle el uso de instalaciones comunes que no son indispensables, como gimnasios, jardines y piscinas de la finca hasta que la deuda sea pagada.

Tales medidas se implementarán siempre que no supongan una injerencia abusiva o desproporcionada que impacte negativamente en la habitabilidad de los inmuebles. Por ejemplo, no está permitido bloquear el acceso al propietario incumplido a servicios esenciales como el agua, la electricidad o la calefacción. De acuerdo con el artículo 172.3 del Código Penal, aplicar una estrategia coercitiva de esta índole constituye un delito.

Cabe señalar que las medidas para combatir la morosidad acordadas en las juntas de propietarios podrán añadirse a los estatutos de la comunidad, pero no podrán aplicarse de forma retroactiva. Por otro lado, los intereses acumulados pueden comenzar a cobrarse desde el momento en que venza determinado pago.

Además, es importante asegurarse de que las limitaciones de los derechos del propietario estén reguladas por normas estatutarias, las cuales se tienen que acordar de forma unánime. Lo anterior significa que no pueden ser aprobados por mayoría simple el mismo día de la junta. Y esto, a su vez, implica que hay que aguardar 30 días para saber si, efectivamente, se ha alcanzado el consenso entre todos los propietarios.

Artículo 21 Ley 10/2022, de 14 de junio

También de acuerdo con el artículo 21, la comunidad podrá reclamar al propietario moroso todas las cantidades que le adeuden por concepto de gastos comunes mediante el procedimiento monitorio aplicable a las comunidades de propietarios en régimen de propiedad horizontal.

El deudor podrá ser demandado para hacer efectiva la ejecución contra el inmueble de la comunidad que esté inscrito a su nombre. Si así lo acuerda la junta de propietarios, el secretario administrador podrá presentar una demanda judicial para instar al moroso a cumplir con su obligación.

Al mismo tiempo, se ha revisado el proceso monitorio de reclamación de deudas comunitarias con el fin de hacerlo más ágil. A partir de ahora, la comunidad de propietarios tiene la facultad de reclamar judicialmente las deudas que llevan más de 3 días de vencimiento. Pueden hacer valer este derecho después de haber notificado al deudor, o haber colocado un certificado del acuerdo de liquidación en un tablón de anuncios o algún otro lugar visible de la comunidad.

La normativa admite la posibilidad de incluir en el requerimiento de pago todos los gastos relacionados con la reclamación de la deuda. Esto incluye los cargos ocasionados por la intervención del secretario administrador.

Acogerse a las disposiciones de la LPH en la comunidad de vecinos permitirá reducir al mínimo el problema de la morosidad.

Filtraciones de agua por la terraza del vecino

Filtraciones de agua por terraza del vecino

Un problema bastante habitual en el entorno de las comunidades de propietarios, sobre todo con la llegada del otoño e invierno, es el generado por las filtraciones de agua por la terraza del vecino, ubicada, lógicamente, en una planta superior del edificio. Y es que ya sea por descuido del propietario o por un mantenimiento deficiente del inmueble, la lluvia puede provocar filtraciones y humedades que, al extenderse, afectan a uno o varios pisos ajenos a la terraza donde se ha originado el problema. En tal caso, ¿Quién se hace cargo del pago de la reparación y de los daños provocados por las filtraciones? Esta es una pregunta con la se encuentran muchos administradores de fincas y que a aclaráremos a través de estas líneas.

Determinar la causa de las infiltraciones

En el caso de goteras o filtraciones en comunidades de vecinos, se deberá determinar en primer lugar si estas se generan a través de un elemento común del inmueble, o proceden de un elemento de una propiedad privada correspondiente a uno de los propietarios.

El artículo 396 del Código Civil contempla que tanto las cubiertas como las terrazas se consideran elementos comunes del edificio, además de los diferentes componentes estructurales del inmueble, dentro de los cuales se incluye las telas asfálticas o la capas de impermeabilización.

En este sentido, se puede tratar de una terraza de uso común (una azotea o una terraza que pueden usar todos los propietarios para tender), o bien, puede ser una terraza de uso privativo (un patio o ático de uso privado por parte del propietario del piso).

En el caso de un elemento de uso general, no hay duda, es la comunidad de propietarios la que ha de encargarse de su mantenimiento y reparación. Por su parte, en las terrazas de uso exclusivo se plantean más dudas, puesto que la responsabilidad puede ser del propietario o de la comunidad. En este caso, se llevará a cabo un análisis acerca de la causa que ha generado la incidencia, con la idea de determinar el responsable último.

Quién se hace cargo de la reparación en las siguientes situaciones

Dependiendo del daño causado, el administrador de fincas señalará varias circunstancias a tener en cuenta:

Problema de impermeabilización: si se tratase de un deterioro de la tela asfáltica o similar por desgaste, al ser un elemento que repercute en la estanquiedad y estructura del edificio en general, será la comunidad de propietarios la que deberá afrontar la reparación, dado que la terraza de uso privativo tiene una doble función: la de terraza propiamente dicha (para uso de su propietario) y la de cubierta del resto del inmueble. En este caso, la Ley de Propiedad Horizontal establece en el apartado a) del artículo 10.1. que la comunidad de propietarios tiene la obligación de realizar las obras de mantenimiento necesarias.

Filtración por un mal uso de la terraza de uso privado: puede darse el caso de que la capa de impermeabilización se deteriore por un mal uso del propietario. Por ejemplo, un desperfecto motivado por un anclaje de un toldo o estructura similar que haya perforado la tela. En este caso, debe ser el propietario el que se haga caso de la reparación, como se contempla en el apartado a) del artículo 9.1. de la Ley de Propiedad Horizontal.

Daño de las baldosas o del solado de la terraza (de uso exclusivo) por su uso habitual: será el propietario el que deberá asumir la responsabilidad de reparar este problema, puesto que la limpieza y el deterioro de este suelo es una obligación que se le atribuye en el apartado b) del artículo 9.1, de la Ley de Propiedad Horizontal.

Además, este último artículo citado responsabiliza al propietario de la limpieza de sumideros y desagües, que también pueden ocasionar filtraciones y goteras en pisos inferiores, especialmente durante las precipitaciones intensas.

Cómo echar a un inquilino moroso: los trucos para que pague el alquiler

Para echar a un inquilino moroso y recuperar la vivienda, es necesario conocer cómo actuar y los pasos a seguir

Para echar a un inquilino moroso, lo mejor es ponerse en manos de un abogado

Alquilar un piso a un inquilino que no paga es lo peor que puede ocurrir para un propietario. Hay distintas formas para intentar solucionar este conflicto. En este artículo, te explicamos algunos trucos para echar a un inquilino moroso.

Truco 1. Comunicar al inquilino la falta de pago 

La primera opción para solucionar cualquier tipo de conflicto es el diálogo. A veces pueden surgir situaciones inesperadas o simplemente olvidos. Por tanto, comunicarle al inquilino el retraso o la falta de pago puede solucionar el problema. Si no se arregla, deja constancia de cara a una futura demanda. Para realizar el aviso, lo mejor es el burofax, ya que queda reflejado.

“En el burofax, hay que indicar la cantidad que el inquilino debe en ese momento, pudiendo incluir, además de las rentas, cualquier otro concepto (agua o luz, entre otros suministros) que el arrendatario haya dejado de pagar. Hay que darle un plazo razonable para su abono (por lo general, 10 días desde la recepción del escrito)”, comenta César García, director de Acounsel Abogados.

Truco 2. Llegar a un acuerdo

Si no es un retraso ni un olvido y el inquilino no puede o no quiere pagar el alquiler, estás frente a un moroso.  En este punto, hay que plantearse llegar a un acuerdo para que se ponga al día con las cuotas atrasadas. Muchas veces, negociar una forma y plazo de pago puede ser mejor que llegar a un desahucio, pues, aunque se acabe recuperando la vivienda, el propietario posiblemente no recobre la cantidad adeudada.

Truco 3. Demandar al inquilino

Si el inquilino no acepta un pacto y sigue sin pagar, habrá que presentar la pertinente demanda por impagoEs aconsejable contar con la ayuda de un abogado, pues te informará sobre cómo proceder, te ayudará con los trámites y te explicará sobre qué se debe hacer y qué no.

Una vez presentada la demanda y admitida por el juzgado, el inquilino tendrá 10 días para responder. Pueden darse varias situaciones:

  1. Que abandone la vivienda.
  2. Que pague las deudas.
  3. Que se oponga a la demanda.

Lo más frecuente es que el inquilino moroso se oponga a la demanda. Entonces, habrá que ir a juicio.

Truco 4. Ir a juicio

Una vez llegados a juicio, el propietario, tarde o temprano, recuperará su vivienda. Sin embargo, lo más posible es que no recupere la rentas adeudadas por el inquilino moroso, pues lo normal es que se declaren insolventes. Después, se fijará el lanzamiento, es decir, el momento en el que el propietario recupera la casa.

¿Cómo se puede echar a un inquilino que no paga?

Para echar a un inquilino que no paga, hay que seguir estos pasos:

  1. Comunicar por al inquilino burofax la cantidad que debe y el plazo para abonarla.
  2. En caso de que se niegue a pagar la deuda, presentar una demanda.
  3. Una vez admitida la demanda, esperar a la fecha del juicio.
  4. Una vez celebrado el juicio, esperar al lanzamiento.
  5. Por último, se echa al inquilino y se recupera la vivienda.

¿Qué tengo que hacer para echar a un inquilino?

Puedes acudir a la justicia, presentando una demanda e iniciando un proceso de desahucio (esta es la forma legal de echar a un inquilino). O puedes recurrir a empresas de desokupación, que no son ilegales, pero se mueven en un marco alegal, en el límite de la legalidad.

¿Cómo echar a un inquilino que molesta a los vecinos?

Para echar a un inquilino que molesta a los vecinos, hay que realizar las siguientes acciones:

  1. Comentarle la situación, buscando un cambio en su actitud.
  2. Aunque la comunidad de propietarios haya notificado al inquilino las molestias que está causando, el propietario se lo debe notificar a su arrendatario.
  3. Elevar la queja al presidente de la comunidad si el problema persiste.
  4. Llamar a la policía para que sea testigo de las molestias cometidas por el vecino. 
  5. Junta extraordinaria para emprender la demanda contra el inquilino molesto.
  6. Si el juez da por válidas las pruebas y el propietario ha hecho todo lo que está en su mano para que el inquilino cambie su actitud, se podrá rescindir el contrato de alquiler.

¿Cuánto tiempo se tarda en echar a un inquilino moroso?

En España, de media, se tarda entre seis y ocho meses en echar a un inquilino moroso. Este es el tiempo que suele durar un proceso de desahucio. Durante este plazo, el inquilino no pagará las cuotas del alquiler, por lo que es conveniente elegir a un buen candidato.

¿Cómo protegerse frente a inquilinos morosos?

La mejor protección es la prevención. Consultar el fichero de morosos es la mejor herramienta contra la morosidad y los impagos en el alquiler. Al hacerlo, obtendrás un informe completo sobre el historial del inquilino y un índice de riesgo de impago.

fuente: idealista.com

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