ESPAÑA REDACCIÓN TOURINEWS MIÉRCOLES, 4 DE ENERO DE 2023
“La existencia de unidades fuera de explotación dificulta y perjudica notablemente el funcionamiento, la gestión y la imagen de los establecimientos turísticos”
El turismo ha sido desde sus comienzos, un sector económico que ha permitido a microinversores participar en el reparto de la riqueza generada. De esta manera en los años 70 muchas familias invertían en zonas turísticas a través de la compra de apartamentos y bungalows. La fórmula de comercializar y explotar estas unidades alojativas ha cambiado a lo largo del tiempo con la irrupción de las nuevas tecnologías. Esta evolución ha ido de la gestión en «paquete» de múltiples apartamentos a la explotación individualizada llevada a cabo por los propietarios, con el conocido como ‘modelo Airbnb’.
Sin embargo, en destinos con tradición de alquiler vacacional como las Islas Canarias la normativa vigente y su complejidad constriñen al máximo a los ciudadanos que tienen muy difícil comercializar sus propiedades en zonas vacacionales, algo que contrasta con otras comunidades autónomas en las que el problema se concentra en las ciudades. Toda la situación está generando enfrentamientos con la patronal turística.
Unidad de explotación: No pueden comercializarlas libremente
Para entender dichas limitaciones, primero hay que conocer un principio que rige la actividad turística de Canarias desde hace décadas: el principio de unidad de explotación, establecido en la Ley 7/1995, de 6 de abril, de Ordenación del Turismo de Canarias.
Este principio exige que una única empresa gestione, administre y dirija la explotación turística del complejo o del edificio. La empresa se encarga de la gestión de las zonas comunes y de las unidades alojativas, que deben superar más del 50% del total de las existentes en el complejo—originalmente, la cifra se situaba en el 75%—. Con esto se prohibe la comercialización de unidades alojativas por parte de otro empresario distinto o de un particular que no quiera acogerse a la unidad de explotación. Dicho de otra manera, solo se permite el alquiler turístico a través de la unidad de explotación.
Con esta exigencia —que también aplican Andalucía, Comunidad Valenciana, Galicia, Madrid o País Vasco— se pretendía priorizar la explotación profesional del servicio de alojamiento y garantizar una utilización ordenada de los espacios comunes; sin embargo, son muchos los detractores. De hecho, el Defensor del Pueblo se ha pronunciado en varias ocasiones en contra de esta práctica aseverando, en una de las más recientes, que “es una restricción a la libertad de empresa” que “impone la concentración obligatoria de toda la oferta turística de cada edificio” creando “monopolios de gestión” e impide a los “propietarios explotar directamente sus inmuebles o elegir al gestor que consideren más conveniente a sus intereses”.
Y es que la propia Ley 7/1995 establece que “los alojamientos que no sigan el principio de unidad de explotación quedarán excluidos de la oferta turística de Canarias”, no autorizándose la actividad turística en los mismos y siendo excluidos de los catálogos y de la oferta de las agencias de viajes. La única vía que deja el artículo 42 es que puedan ser arrendados “conforme a las disposiciones del Código Civil o de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU)”, pero esta disposición tiene trampa:
Exclusividad del uso turístico: No puedes residir en ellas o dedicarlas a alquiler residencial
Y es que se suma otra norma para complicar más las cosas a los propietarios: La Ley 2/2013, de 29 de mayo, de renovación y modernización turística de Canarias, que nació para asegurar que los complejos ubicados en suelo turístico y que tuviesen licencia se destinaran en exclusiva a la actividad turística.
Partía de dos premisas: evitar los problemas de convivencia generados por los disparejos hábitos entre los turistas y los vecinos e impedir la pérdida de más camas alojativas, que estaban siendo absorbidas por la demanda residencial.
Solo se dejó un pequeño resquicio para aquellos que ya tenían su domicilio en los complejos antes de que entrase en vigor la normativa y se hizo mediante la Ley 4/2017, de 13 de julio, del Suelo y de los Espacios Naturales Protegidos de Canarias. En concreto, se permitió mantener el uso residencial a aquellos que ya estuvieran en las viviendas antes del 1 de enero de 2017. Sus herederos o posibles compradores no tendrían la misma suerte.
Teniendo en cuenta todas las normas citadas, los titulares se quedan sin opciones al ver prohibido el uso residencial —propio o arrendado—, su venta para un uso distinto al turístico o la explotación particular y su capacidad de elección se limita a dos opciones: cederlos para su explotación turística o utilizarlo como vivienda vacacional particular para puentes y fines de semana.
