Cuotas de participación en las comunidades de propietarios

¿Puede el propietario de varios pisos o locales votar varias veces en una Junta? Breve análisis jurisprudencial

El texto legal fundamental que debemos de tomar en consideración a la hora de abordar esta materia es la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal (en adelante, LPH). El artículo 5, párrafo segundo del citado texto legal estipula que las cuotas de participación necesariamente se reflejarán en el Título constitutivo de la comunidad de propietarios, y para su fijación se tendrá en cuenta la superficie útil de cada piso o local, su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes del inmueble. La cuota de participación de cada copropietario queda configurada con relación al total del valor del inmueble (art. 3 LPH), y se expresa en valor de tanto por ciento (%). Además, esta tiene repercusión a la hora de determinar la participación de cada copropietario en las cargas y beneficios de la comunidad (art. 3 LPH), y también para calcular los quórum de las Juntas de propietarios que se celebren.

En relación con esto, hay que tener en cuenta lo establecido por el artículo 9.1.e) de la LPH, según el cual es obligación de cada propietario contribuir con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización. Así pues, los gastos comunitarios deberán abonarse por cada propietario con arreglo a su cuota de participación correspondiente, salvo que por unanimidad se acuerde otra proporción en la Junta de la comunidad. Conviene recordar que para poder llevar a cabo una modificación en las cuotas de participación de cada comunero, hay que reformar lo establecido en el Título constitutivo, requiriéndose para ello la unanimidad del total de los propietarios que, a su vez, representen el total de las cuotas de participación (art. 17.6 LPH). Señalar también, que los elementos comunes del inmueble son los que el artículo 396 del Código Civil enumera.

La Sentencia del Tribunal Supremo 87/1995, de 10 de febrero se pronuncia sobre este tema. Esta STS expone en sus antecedentes de hecho que ha habido vulneración de los arts. 1692.5 de la LEC y 16.2.1º y 2º de la LPH, y de la jurisprudencia, recurriéndose el asunto en casación ante la Sala de lo Civil del TS.

El recurrente impugnó la Junta de propietarios celebrada, por considerar nulidad en la votación, ya que el recurrido votó varias veces alegando una supuesta “acumulación” de cuotas en aras a la titularidad de varios inmuebles en el edificio. En los fundamentos de Derecho, la sentencia da la razón al recurrente – en este caso, el vecino que demanda al recurrido –, puesto que considera la aplicación incorrecta de dichos preceptos así como infracción de la doctrina y jurisprudencia concerniente. La sentencia dispone que no puede haber lugar a que el propietario, por más pisos que posea en propiedad en la Comunidad, tenga derecho a votar tantas veces como pisos tenga, con independencia de las cuotas de participación. Además, también se señala que la LPH establece que para la toma de acuerdos tienen que concurrir necesariamente dos mayorías: la personal y la económica. Por otra parte, en segunda convocatoria es requisito indispensable tener en cuenta el total de propietarios y de cuotas de los asistentes a la reunión, por sí mismos o a través de representante. Respecto a la asistencia a la Junta de propietarios, conviene tener en cuenta lo previsto en el artículo 15 de la LPH.

El TS proclama que lo más justo es que se le asigne un voto a cada propietario, independientemente de las cuotas de participación. De modo que al recurrido le correspondería votar una sola vez, y no varias en virtud de los pisos o locales de los que sea titular. Y es que la sentencia sostiene que “los propietarios de varias fincas integradas en la comunidad constituyen un único elemento personal”. Por lo tanto, es inviable la pretensión del demandado de haber votado repetidas veces en segunda convocatoria arguyendo ser propietario de varios inmuebles. Esta sentencia estima el recurso de casación planteado.

En conclusión, no cabe que el recurrido alegue “acumulación” de las cuotas de participación correspondiente a cada una de sus propiedades en la comunidad con la finalidad de poder repetir su voto varias veces en la reunión, ya que, además de lo expuesto, se produciría una situación injusta de desventaja sobre los demás propietarios. La STS 87/1995 le da la razón al vecino demandante, quedando sin efecto el acuerdo adoptado en la Junta de propietarios en segunda convocatoria.

Tengo un garaje en un bloque de pisos, ¿debo pagar una derrama para arreglar la fachada?

Soy propietario de un garaje en un bloque de 30 viviendas. Han aprobado en junta arreglar la fachada y me han dicho que tengo que pagar mi parte de la derrama

Foto: Tengo un garaje en un bloque de pisos, ¿debo pagar una derrama para arreglar la fachada? (iStock)
Tengo un garaje en un bloque de pisos, ¿debo pagar una derrama para arreglar la fachada? (iStock)

Soy propietario de un garaje en un bloque de 30 viviendas. Han aprobado en junta arreglar la fachada y me han dicho que tengo que pagar mi parte de la derrama. Mi pregunta es: ¿tengo que pagarla al contado, o puedo pagarla por la cantidad que pago de cuota mensual durante un año? Serían 108 euros, ya que pago 9 euros de cuota al mes.

Las derramas constituyen pagos extraordinarios y puntuales no contemplados en el presupuesto de la comunidad de propietarios. El supuesto más típico de derrama es la realización de alguna obra en el edificio. No obstante, la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) no especifica a qué debe destinarse el dinero de las mismas.

La aprobación de dichos pagos extraordinarios deberá someterse a votación en la junta de propietarios. En este sentido, la LPH distingue las mayorías que se deben observar dependiendo del tipo de obra que se pretende acometer; por ello, vamos a explicar cuáles son los dos grandes grupos de obras que la doctrina viene manejando para así entender que mayorías se deben alcanzar en la junta de propietarios.

Las primeras son las obras de conservación, que son aquellas necesarias para el correcto mantenimiento del edificio en condiciones de seguridad y habitabilidad, así lo recoge el artículo 10.1 LPH.

Por otro lado, encontramos las obras de mejora, que son aquellas que se realizan, no para mantener adecuadamente en condiciones de seguridad, habitabilidad y accesibilidad el inmueble, sino simplemente para introducir innovaciones o mejoras en el edificio.

Las obras de conservación tienen carácter obligatorio, de forma que cualquier propietario puede solicitar su realización y todos los propietarios deberán contribuir al pago de las mismas. No obstante, la realización de este tipo de obras puede ser sometida a votación en junta.

Para ello, según dispone el artículo 17.7 LPH, se requerirá para su aprobación mayoría simple del total de los propietarios y, en segunda convocatoria, mayoría de los asistentes a la junta.

Las obras de mejora, al no tener ese carácter obligatorio, requerirán un acuerdo que alcance las mayorías del artículo 17.4 LPH, esto es, 3/5 partes del total de los propietarios (que representen 3/5 partes de las cuotas de participación).

No obstante, en este caso, si la realización de tales obras supera las tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, cualquier propietario puede negarse al abono de la derrama.

En su caso, parece que está ante una obra de conservación, por lo que, obligatoriamente, deberá abonar la cuota extraordinaria fijada en la junta.

En cuanto a la forma de abonarlo, la ley no establece forma alguna, por lo que deberá consultarlo con la junta de propietarios para confirmar si puede hacerlo de forma mensual o en un único pago.

Los vecinos del centro piden “respeto” durante el Carnaval de Santa Cruz de Tenerife: “La calle se convierte en un gran urinario”

«Con las multas de hasta 750 euros por orinar en la calle la situación para edificios y portales puede ser peor», denuncia


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EFE14/02/2023 – 10:26

El Colegio de Administradores de Fincas de Santa Cruz de Tenerife ha hecho público un comunicado en el que pide respeto para los vecinos de la capital tinerfeña y sus inmuebles durante las fiestas en la calle del Carnaval de Santa Cruz de Tenerife.

Señalan que en algunas comunidades de vecinos sufren daños por actos incívicos durante los carnavales, y añaden que, además de daños emocionales se producen costes económicos “de no menos” de 2.000 euros por “defender los edificios del embate carnavalero, y por otros costes derivados de limpieza y daños. Lo que no debe entenderse como consustancial al disfrute del Carnaval de Santa Cruz de Tenerife”.

Los administradores de fincas apuntan que, a partir de ciertas horas, con la desinhibición propia de la fiesta, los aseos restringidos en los locales y los urinarios en la calle atestados o poco atractivos por sus condiciones higiénicas, “la calle se convierte en un gran urinario público para emergencias de grandes y pequeños”.

Y de ahí a usar cualquier pared o rincón, la rampa que da a un garaje de un edificio, los jardines de una comunidad o el propio interior del portal, si alguien se descuidó en dejarlo abierto, prosiguen los administradores de fincas.

“CREEMOS QUE ESTE AÑO PUEDE SER PEOR QUE OTROS”

Comentan que tras el anuncio reciente de multas de hasta 750 euros por orinar en la vía pública, tal y como recoge la nueva ordenanza municipal, es fácil pensar que probablemente empeore la situación de otros años para edificios y portales.

Así que, en los albores de la fiesta, piden a quienes disfruten del carnaval en las calles respeto a los inmuebles, a los vecinos y a toda la ciudadanía, en general, de la capital tinerfeña.

Los administradores de fincas reconocen que pasarlo bien es el objetivo y el espíritu del carnaval, pero, agregan, atendiendo a unas mínimas normas de educación y de civismo, “las mismas que nos exigimos unos a otros el resto del año”.

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