Una reciente sentencia del tribunal andaluz exige la unanimidad de los dueños para tomar este acuerdo
Las comunidades de propietarios no pueden prohibir a los vecinos que oferten sus pisos para los turistas si la regla no estaba recogida en los estatutos originales del edificio o, en su defecto, se asume por unanimidad. Así lo afirma la Audiencia Provincial de Córdoba en una reciente sentencia en la que rechaza el recurso interpuesto por una comunidad de propietarios de la ciudad andaluza contra la resolución del juzgado que anuló este acuerdo por ser abusivo y contrario a la ley.
El fallo concluye que la Ley de Propiedad Horizontal no permite a los propietarios privar a sus vecinos de la posibilidad de destinar sus pisos al alquiler turístico. Cuando esta se modificó en 2019 para posibilitar a los dueños limitar o condicionar esta actividad en el edificio con el voto favorable de las tres quintas partes, afirma, no se les estaba dando carta blanca para prohibir este tipo de arrendamientos. El problema, reconocen los magistrados, es que el texto de la norma es ambiguo.
El criterio seguido por el tribunal cordobés no es unánime entre las audiencias provinciales. De hecho, hace unas semanas, la Audiencia Provincial de Pontevedra tumbó una sentencia que declaraba nulo el acuerdo de una comunidad de vecinos para prohibir este tipo de alquileres en el vecindario por no haberse tomado por unanimidad. La resolución del tribunal con sede en Vigo avalaba así la tesis de que la ley permite adoptar este tipo de decisiones por mayoría cualificada de tres quintas partes de los propietarios que, a su vez, suponga la misma proporción de cuotas en la comunidad. Se trata de una cuestión discutida sobre la que hay poca jurisprudencia aún, lo que provoca cierta inseguridad jurídica mientras no haya un pronunciamiento del Tribunal Supremo.
Los vecinos del edificio de Córdoba utilizaron la fórmula introducida por el Real Decreto Ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, para imponer la regla de cero pisos turísticos en la comunidad. Después de que un juzgado la tumbara por ilegal, recurrieron alegando que la palabra “limitar”, a diferencia del término “condicionar”, sí comprende la facultad de prohibir este tipo de alquileres. Además, adujeron, es una interpretación coherente con la finalidad de la ley: favorecer el arrendamiento residencial y evitar la escalada de precios en el mercado.
Sin embargo, el tribunal cordobés rechaza de plano esta tesis. Principalmente, porque niega que la posibilidad de limitar dicha actividad comprenda también la de prohibirla. Esto, aducen los jueces, solo puede hacerse a través del título constitutivo del edificio o, en su caso, mediante la modificación de sus estatutos por unanimidad de los dueños. Y es que, argumentan, solo así puede restringirse a un propietario los derechos sobre su vivienda. Lo que permite la ley, explican, es subirles la cuota de gastos o prevenir las molestias que puedan ocasionar a los vecinos estos apartamentos. Así, podría acordarse limitar el número de usuarios o no permitir mascotas.
Registro
Este criterio judicial, que no es pacífico, contrasta con la práctica de los registros de la propiedad, que, según se recoge en la resolución, vienen admitiendo la inscripción de estos acuerdos con mayoría cualificada en los estatutos de la finca. Posición que rechaza el tribunal en su sentencia.
Los magistrados también muestran su disconformidad con la práctica en Cataluña, territorio en el que la ley si contempla prohibir el uso y disfrute de elementos comunes (con el consentimiento expreso del afectado) o también de elementos privativos (siempre que lo vote una mayoría del 80 %). El tribunal cordobés discrepa de que el acuerdo mayoritario registrado contra la voluntad del propietario afectado le sea aplicable a partir de ese momento. Aunque la Dirección General de Derecho y Entidades Jurídicas de Cataluña considere que la regla inscrita no tiene efecto retroactivo, la Audiencia Provincial de Córdoba hace notar el perjuicio que puede suponer para el propietario a la hora de vender su apartamento. El precio del mismo, consideran, se vería reducido como consecuencia de la imposiblidad del adquirente de destinarlo a alquiler turístico.
